田新杰

　　房价出现较大跌幅的影响具有连锁效应，难以逃避的环节包括银行房贷资产的安全问题，而这也是楼市调控必须要面对并给出应对之策的难点。

　　大幅降价还仅出现在少部分楼盘，但是已经有个别地区的银行遇到了少量“断供”情况，类似的情况在2008年曾经出现，这无疑是个危险信号。当然，目前大部分危机还处于“断供可能性”层面。

　　而据接近沪上主要银行的资金服务公司资深人士透露，房价下跌并不是导致“断供”进而威胁银行资产安全的唯一原因。“从新的一年开始，银行将执行新的基准利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，同时有不少银行已经基本确定来年将收取按揭的手续费。”

　　据该人士透露，更令许多银行不安的是，在上海为经适房买家提供贷款的相关银行，尽管从去年8月开始才展开该业务，但最新内部信息显示，有房贷业务已出现问题，坏账率出现并呈现上升趋势。

　　“断供”逼近：房价、资金成本双面夹击

　　据上海搜房网数据监控中心截止到12月9日统计，上海市2011年12月打折优惠楼盘共计202个(含别墅)，与截至11月25日统计的190个相比增加了12个。另据统计，有2个项目的优惠情况较之前的统计有所变化，另有1个项目终止了优惠活动。

　　降价以及房价拐点正在进一步确立。

　　据不完全统计，12月至今，全国楼盘最高折扣为北京珠江·奥古斯塔城邦69折，其余9个项目集中在70折——78折之间；而11月中旬最高60折(海口富力盈溪谷)，有4个项目低于7折；11月下旬最高折扣57折(中弘北京像素)，有8个项目低于7折。

　　比较典型的杭州楼市，存量快速上升，项目去化面临巨大压力，3个项目入围榜单12月上旬降价排行榜前十。2011年2月份以来，杭州主城区商品房库存量连续走高，11月底再创新高达到43452套，比10月31日增加2669套，市场的高库存量导致企业竞争激烈，10月份以来杭州市场上不断出现以较大幅度降价促销的项目。

　　越来越多楼盘降价，降价幅度也越来越大，除了刺激一部分有购房需求的人出手外，同样刺激着已经购有房产的人们，而实际上，这部分人群更为庞大。

　　刺激准业主们的除了大幅下跌的房价外，还有银行方面越来越高的资金成本因素。

　　首先是经过2011年以来的3次调息，从2012年1月1日起，房贷利率就将按照最新的利率执行，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。这几乎已经创下多年新高。

　　上述资金服务公司资深人士告诉记者，近期沪上多家银行，除了提高利率，大多数都几乎将“按揭成数管控越来越严、首套购房利率继续上浮、银行更倾向于做经营性贷款”，同时“相关手续费还要增加，包括中行、建行、工行等大型银行都将收取相关手续费，其他银行会跟进”。

　　某种程度上，房价、资金成本双重夹击下，按揭准业主“断供”的可能性正在急速上升。

　　据相关规定，业主“欠贷”3个月以后，银行可视为“断供”收回房产。类似的背景下，在2008年的深圳等地，“断供潮”曾经出现过。

　　个案性的“断供”已经开始出现，就在房价下跌较猛、较普遍的地区。有媒体报道，杭州西湖区的一套按揭房产已经出现超过半年“断供”的情况，目前已经进入法律解决途径。不过到目前为止，业内人士认为大规模“断供”出现的可能性很小。

　　保障房房贷不良率浮现

　　事实上，随着房价较大幅度下降逐渐成为事实，房价下跌对银行及其资产的影响，似乎远没有此前银行系统进行的压力测试结果那么乐观。“与部分银行规模悄然扩大的保障类住房按揭贷款相比，或许商业按揭房贷出现‘断供’的可能性还相对较小。”上述资金服务公司资深人士透露，在上海，一家较早进行保障房按揭贷款且规模相对他行较大的大型银行，去年开始运作的经适房按揭贷款，已经开始出现一定的坏账，“不良率并不低，令人惊讶。”

　　记者获悉，从2010年8月开始，建设银行(4.64,-0.03,-0.64%)上海市分行(微博)徐汇支行成为沪上第一家办理经济适用房贷款的银行。首批共有6名购房者符合贷款条件，贷款利率、最低首付比例将按照首套购房优惠政策执行。

　　当时，建行对经适房贷款在多方面进行了政策突破，并制定了个人购买经适房商业性贷款操作细则。相关优惠政策涉及，可享受目前最优惠的首套房信贷政策，贷款最低可首付20%、利率最低可享受基准利率70%优惠；针对经适房购房群体，放宽借款人一般为在职人员的要求；对于家庭还款能力的核定，以购房人当初申请经适房时审核的家庭收入为依据，在扣除其家庭基本生活开支人均500元后其余部分均可视为家庭每月可还款额等。

　　同策分析师姚伯均认为，限购的后遗症不可忽视，极有可能在明年出现一波烂尾楼高发期，对于银行和信贷产生冲击。

　　当前外资机构对于中国银行(2.86,-0.01,-0.35%)业的坏账问题也有着极为相似的看法。穆迪曾表示，中国银行业的不良贷款占总贷款的比例将从目前的1%上升到5%，而中国地方政府建设项目及房地产领域的不良贷款则是中国银行业不良贷款率上升的主要原因。

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