观点综述:2012年宏观调控“稳”字当头,宏观政策面将有所改善,中央政治局会议将明年政策目标顺序调整为“稳增长、调结构、防通胀”;仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控,促进房价合理回归,短期地产政策无放松。多城市对限购令延期表态暧昧,除海口、广深等外大部分城市对日前住建部延续限购令的消息暂无实质性表态,折射出地方政府受调控影响压力较大。行业仍处寒冬难以自拔,成交量长期低迷,库存持续攀高,资金压力增大,开发商只有深度降价尚能刺激成交回暖,但大规模需求释放仍需时日。待投资大幅下滑影响到经济运行时,政策面才有望实质性好转,我们认为较好的投资机会可能会在明年2季度出现。近期建议适当关注周转快业绩锁定的招地、保利、万科等公司投资机会。

    投资要点:

    一手房成交继前三周小幅回升后再陷低迷。22个城市一手房成交面积环比降10%,同比跌39%,低于10年均值近三成。其中一线城市环比跌16%,二线城市环比跌8%。北京存量房交易税新规带来的政策末班车效应致使本周二手房成交火热,5个可比城市二手房成交面积环比飙涨146%,其中北京二手房成交量环比增157%,其他城市环比均下降。

    成交价格普遍下跌态势确立,静待深度降价。有数据的9个城市环比4个下跌,同比7个下跌,较10年底均价5个下降,跌幅不超三成。京大部分分区成交价格呈现下跌态势;沪成交占比较大的外环以外区均价环比微涨拉动整体均价上扬;深成交占比较大的龙岗区均价上升致整体均价微涨;天津多数分区均价下跌或持平;重庆分区涨跌各半;宁波各分区均价环比均下降。

    可售面积再创新高,去化略微改善但压力犹在。10城市可售面积环比均略涨1%,同比均增超五成;10城市整体去化时间持续处于高位,环比略降1%,同比大幅上升125%,约为18.8个月,同比月为8.3个月。

    典型楼盘:沪、杭、宁、苏等一二线城市大力降价促销,部分楼盘五折入市,且开盘价格低于周边。部分低开楼盘售罄,逆势劲销;降价商业楼盘热度高于住宅楼盘。上海路劲翡丽湾9日低于八折开盘,目前基本售光;御景华庭八八折开盘,周末去化过半;杭州世茂西西湖五折入市,当日去化超八成;四季华庭近七七折开盘,当日去化约八成;吉祥半岛约九折低价开盘,当日中午去化逾七成;南京朗诗绿色街区低于周边楼盘近三四成开盘不到一小时便已售罄。

    风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。

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