宏观层面,地产板块将受益流动性放松。通过将2012年经济走势与2005年对比,我们发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。在利率走稳、存款准备金率持平,货币增速上升的2005年,受到政策调控的地产板块仍在3个季度具备超额收益。目前央行已经“降准”,2012年宏观流动性定向放松成为趋势。行业当前宏观政策基本面正在转好。

    产业层面,调控方向看投资、政策优化看房价。我们提出将政策方向和强度用投资增速和房价增速来分析演化的“四象限”方法。目前房价有回落、投资仍处于高位,市场处于“四象限”的“优化区间”,即调控政策不会加码,但政策调控方向基本不变。后期房价回落为政策优化准备了空间。行业当前产业政策面处于调控见顶阶段。

    微观市场层面,对行业2012年运行趋势的看法。

    不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌:由于当前宏观经济处于主动降速过程,购房人未来收入预期并未发生改变。因此我们认为相比2008年,降价更能有效刺激需求。此外,开发商对本轮调控具备近2年的准备期,在销售不畅后又较早达成降价预期。开发商积极应对调控,为本轮行业逐步恢复准备了前提。

    行业销售最快下半年有望恢复:2011年11月,央行已经降低存款准备金率。我们预期2012年还将有3次左右“降准”行为。从历史规律看,房地产是流动性扩大的先导受益行业。行业销售通常在流动性有效放大3到6个月后恢复。

    投资增速下半年有好转,但全年保持回落:2011年土地市场回落已成定局。由于开发商对2012年行业销售普遍悲观,预计2012年上半年房地产投资将保持谨慎。在土地价格没有大幅下降前,市场更多将表现为对现有项目的跟进。我们预计2012年上半年投资增速会明显下降,下半年有所恢复,但全年保持回落趋势。预计行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间。

    维持行业“增持”评级。综合以上分析,在即将到来的2012年,宏观紧缩已经在转向、产业政策调控面临见顶、微观销售开始向下,但降价有望促成成交。当前行业正处在底部形成过程。从全年投资角度出发,现在正进入地产最便宜的时候。截至12月9日,A股市场动态PE在13.67倍,房地产板块动态PE在15倍。综合以上原因,继续维持对行业的“增持”评级。

    择股逻辑。我们以行业2011年3季报为标准,从业绩锁定、现金充裕和销售能力等方面精选18支代表性地产个股。与此同时按照经营稳健和股价弹性对其进行依次分类。

    风险提示:一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

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